O imposto corre da largada — o valor pelo qual o imóvel está avaliado — até a chegada, o valor da venda. A distância entre os dois é a base tributável de cada operação. E quando o município avalia para menos, a largada recua e a distância cresce: você paga imposto sobre um ganho que não teve.
Os imóveis da holding carregam valores antigos — o custo de aquisição ou de integralização, muitas vezes de dez, vinte anos atrás. Esse número é a largada: é dele que o fisco parte para medir o ganho tributável de cada operação. Largada lá atrás significa distância enorme até qualquer venda de hoje.
A LC 227/2026 elevou a régua do ITCMD: doações e heranças passam a ser tributadas sobre valor de mercado, inclusive nas transmissões que envolvem participações de holding (art. 154, II). E a LC 214/2025 criou o valor de referência — o município ganhou um número próprio para marcar as suas largadas. Estimativa em massa tende a marcar para trás.
Os arts. 257 e 258 da LC 214/2025 constituem o redutor de ajuste na virada de 2026: a largada oficial que acompanha cada imóvel dali em diante, abatendo a base dos impostos novos em cada venda futura. Largada fixada baixa agora é imposto a mais em todas as operações de amanhã — permanentemente.
Números redondos, caso didático. Uma família com 10 imóveis avaliados pelo município em R$ 320 mil cada — mas que se vendem por R$ 800 mil cada:
Vistoria, comparativos e memória de cálculo — um documento por matrícula, no padrão NBR 14653.
Dez avaliações com a mesma metodologia e a mesma data-base — comparáveis entre si e defensáveis em conjunto.
Um patrimônio inteiro com largada demonstrada, pronto para o contador, para o cartório e para a virada de 2026.
A conta muda de acordo com cada caso. E é exatamente por isso que a conversa é individual.
Na venda de imóvel, a alíquota do IBS/CBS é a de referência com redução de 50% (LC 214/2025, art. 261). Sobre a estimativa oficial de 28%, isso dá uma alíquota efetiva de 14% — aplicada sobre a distância entre a largada e a chegada, não sobre o valor do imóvel.
É o que a família deixa de pagar por ter chegado em 31/12/2026 com o valor de mercado de cada imóvel demonstrado — contra o custo de dez avaliações.
Exemplo didático, com números redondos. A alíquota de referência do IBS/CBS está estimada entre 26,5% e 28% e é fixada por lei específica; usamos 28% com a redução de 50% do regime de bens imóveis. O redutor de ajuste segue os arts. 257–258 da LC 214/2025: para imóveis em 31/12/2026, corresponde ao valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência — e, quando este não está disponível, à estimativa de valor de mercado apurada em procedimento específico. O seu número depende do seu caso.
