Quanto isso custa, em reais
A mesma venda, dois impostos diferentes
Na venda de imóvel, a alíquota do IBS/CBS é a de referência com redução de 50% (LC 214/2025, art. 261). Sobre a estimativa oficial de 28%, isso dá uma alíquota efetiva de 14% — aplicada sobre a distância entre a largada e a chegada, não sobre o valor do imóvel.
São os mesmos 10 imóveis e a mesma venda de R$ 8 milhões nos dois lados. A única diferença é uma: ter avaliado ou não.
Cenário Anenhum imóvel avaliado
Sem avaliação própria: a largada é a estimativa automática do município
- Venda dos 10 imóveis
- R$ 8.000.000
- Largada — valor de referência do município
- − R$ 3.200.000
- Base tributável
- R$ 4.800.000
- Alíquota efetiva
- × 14%
Imposto a pagar
R$ 672.000
Ninguém foi ver os imóveis. O número sai de um modelo estatístico rodado pelo município — e estimativa em massa tende a sair abaixo do valor real, o que aumenta a distância tributada.
Cenário Bos 10 imóveis avaliados pela Confiança
Com os 10 avaliados pela Confiança: a largada é o valor de mercado demonstrado, R$ 750 mil cada
- Venda dos 10 imóveis
- R$ 8.000.000
- Largada — 10 avaliações × R$ 750.000
- − R$ 7.500.000
- Base tributável
- R$ 500.000
- Alíquota efetiva
- × 14%
Imposto a pagar
R$ 70.000
Este é o imposto com todos os 10 imóveis avaliados pela Confiança — um parecer técnico assinado por imóvel, com o valor de mercado demonstrado, imóvel por imóvel.
Diferença entre os dois cenários
R$ 602.000
É o que a família deixa de pagar por ter avaliado os 10 imóveis antes de 31/12/2026, em vez de aceitar a estimativa automática do município — contra o custo de dez avaliações.
Exemplo didático, com números redondos. A alíquota de referência do IBS/CBS está estimada entre 26,5% e 28% e é fixada por lei específica; usamos 28% com a redução de 50% do regime de bens imóveis. O redutor de ajuste segue os arts. 257–258 da LC 214/2025: para imóveis em 31/12/2026, corresponde ao valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência — e, quando este não está disponível, à estimativa de valor de mercado apurada em procedimento específico. O seu número depende do seu caso.
